Размер неустойки по дду при переуступке прав

Вс лишил застройщиков последнего аргумента в спорах об уступке неустойки дольщиками

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Есть обновление от 20:35 →

Москва. 1 июня. INTERFAX.

RU – Застройщик не может ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ по делу Мытищинской строительной компании. Если он не расплатился ни с цедентом, ни с цессионарием, то это недобросовестное поведение и аргумент о недействительности должен быть отклонен, заключил суд.

Система долевого строительства жилья в РФ может быть ликвидирована, так как у президента Владимира Путина есть “сформированная позиция” уходить от этой модели, сообщает газета “Ведомости” по итогам совещания под председательством главы государства, прошедшего в среду. Президента более всего беспокоят “обманутые дольщики”, которые не получают квартир годы – в 2017 году рабочая группа при генсовете “Единой России” насчитала их в РФ 122 тыс.

Гораздо большую часть участников договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) затрагивает срыв сроков сдачи жилья.

Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, которую приводит “Интерфакс-Недвижимость”, доля жилой недвижимости, сдающейся с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

Это весьма болезненная ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно.

В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое.

Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.

Размер потенциальных взысканий, весьма распространенное стремление застройщиков не платить дольщикам за срыв сроков ввода жилья и нежелание последних самим идти в суды породило солидный рынок скупки прав требования участников ДДУ. Но с цессионариями, которые такие права приобрели, застройщики продолжали бороться в арбитражных судах, указывая, что договор цессии должен проходить государственную регистрацию.

Судебная практика была противоречивой, пока в апреле 2018 года ВС РФ не определил, что такая госрегистрация действительно нужна. Но строительной индустрии тактических преимуществ это не принесет, следует из определения судебной коллегии по экономическим спорам по делу Мытищинской строительной компании (МСК), опубликованного в пятницу.

Согласно материалам этого спора, МСК в 2016 году на три месяца задержала передачу квартиры дольщице, та предъявила требования о выплате неустойки в размере 135,5 тыс. руб., застройщик его проигнорировал, последовала уступка требований, новый отказ платить, и спор переместился в суд.

Здесь требования цессионария (сейчас им является ИП Анна Крючкова – ИФ) были удовлетворены наполовину, так как суд, используя право на дискрецию, которое в этом вопросе дает статья 333 Гражданского кодекса (ГК) РФ, посчитал неустойку чрезмерной. С МСК взыскали только 67,77 тыс. руб. неустойки, 33,88 тыс. руб.

штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, а также 10 тыс. руб. расходов на оплату услуг представителя.

Но в кассацию отправился не истец, а ответчик. МСК не хотела платить вообще, указывая, что в отсутствие государственной регистрации договор цессии является недействительным.

Однако судебная коллегия по экономическим спорам этот аргумент отклонила. “Возражение против иска не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно”, – напомнили судьи разъяснение ВС РФ, которое было дано в пункте 70 постановления пленума № 25 от 23 июня 2015 года.

Добросовестности в поведении МСК коллегия не увидела, напротив. “Компания, получившая от цедента надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке, а также претензий как от цедента, так и от цессионария, не предоставила исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору”, – констатировал ВС РФ.

С учетом этих обстоятельств, сделала вывод коллегия, ссылка МСК на отсутствие государственной регистрации договора уступки может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от уплаты. “При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию”, – уточнили судьи ВС РФ.

С этими указаниями дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию. На новом круге рассмотрения дела, согласно предписаниям ВС РФ, предстоит также пересмотреть вопрос о снижении неустойки. “Необходимо (…

) рассмотреть вопрос о возможности применения по ходатайству ответчика положений статьи 333 ГК РФ, исходя из принципов справедливости, соразмерности, недопустимости извлечения выгоды”, – говорится в определении.

Источник: https://www.interfax.ru/russia/615302

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Права дольщиков по ДДУ

▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ

▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Досудебный порядок

▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

Подготовка к суду

▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

▶ Штраф 50 % от неустойки

▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Судебное разбирательство и исполнение решения

▶ Судебные заседания по делу

▶ Как получить решение суда?

▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. 

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия – ЮК

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта.

Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Договор уступки требования о взыскании неустойки по договору долевого участия не зарегистрирован: удовлетворит ли суд требование цессионария?

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Недействительность уступки требования по договору долевого участия в строительстве не влияет на правовое положение застройщика, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании ст.

312 ГК РФ. Ссылка застройщика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты.

Суть дела

ООО «Мытищинская строительная компания» (застройщик, ответчик) и гражданка П. заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее — ДДУ).

По условиям ДДУ застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику квартиру. А участник — оплатить денежные средства и принять объект долевого строительства.

Срок передачи объекта участнику — не позднее II квартала 2016 г.

Квартира была передана участнику в соответствии с актом приема-передачи 19 августа 2016 г. — с нарушением срока передачи, установленного договором.

Тогда П. направила застройщику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства. Однако застройщик оставил данную претензию без удовлетворения. Впоследствии П.

по договору уступки передала права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа за неудовлетворение требования о выплате неустойки обществу «Первая Юридическая Помощь» (истец).

Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования. Между тем договор уступки зарегистрирован не был.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика, во-первых, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, во-вторых, штрафной неустойки за неудовлетворение требования о выплате неустойки. Однако ответчик ссылался на то, что договор уступки был не зарегистрирован, а потому требования истца не могут быть удовлетворены.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования в части.

В отношении первого требования они исходили из того, что застройщик нарушил обязательства по ДДУ. Отсутствие государственной регистрации не влечет за собой недействительность договора уступки права требования, заключенного в соответствии с нормами гражданского законодательства. В то же время суды посчитали заявленный размер неустойки чрезмерным и снизили ее в порядке ст. 333 ГК РФ.

Что касается второго требования, то суды констатировали, что ответчик добровольно не выплатил первоначальному кредитору сумму неустойки. Следовательно, с него надлежит взыскать штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о ЗПП).

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствуясь следующей логикой.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», далее — Закон о долевом участии).

К отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных гражданами исключительно для личных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии (ч.

9 ст. 4). Согласно ч. 6 ст. 13 Закона о ЗПП при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства. Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности, в отношении неустойки, предусмотренной ч.

2 ст. 6 Закона о долевом участии, ВС РФ разъяснил в Обзоре судебной практики № 3 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2015.

Из Обзора следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/374216/

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Уступка прав неустойки по ДДУ | Кузнецова и Партнеры

Размер неустойки по дду при переуступке прав

Как осуществить переуступку прав неустойки по ДДУ?

Запишитесь на консультацию

Если застройщик задерживает сдачу дома и передачу квартиры, дольщики, согласно законодательству, имеют право на получение неустойки. Однако не каждый участник долевого строительства хочет тратить время и силы на разбирательства со строительной компанией, суды и другие неприятные процедуры.

В этом случае предусмотрена возможность уступки прав неустойки по ДДУ другому лицу – как физическому, так и юридическому. О том, как это происходит, когда возможно и какие преимущества дает дольщику, мы разберемся в данной статье.

В юридической практике существует понятие переуступки прав требования, или цессия – это передача кредитором или другим лицом, имеющим определенные права на получение средств или иных материальных ценностей (цессионарием), другому лицу (цеденту) этих прав на основании заключенного договора. Цессия может проходить как безвозмездно (цессионарий не получает компенсацию за передачу прав требования), так и за определенное вознаграждение от цедента, которое оговорено в соглашении между сторонами.

Уступка права требования неустойки по ДДУ происходит аналогично: дольщик, который из-за несвоевременной передачи квартиры от застройщика имеет право на получение неустойки, передает это право третьей стороне, а взамен получает определенную соглашением денежную или иную компенсацию (обычно она меньше неустойки, рассчитанной по закону). В результате третья сторона получает право взыскать неустойку с застройщика вместо участника долевого строительства.

В результате сделка выгодна и для дольщика, и для того, кому уступаются права на получение неустойки: первый получает компенсацию сразу (чаще всего, хотя возможны и другие варианты – например, после того как застройщик выплатит компенсацию), а второй – перспективу получения прибыли, ведь компенсация дольщику меньше, чем итоговая неустойка от строительной компании.

В принципе, Гражданский кодекс никак не ограничивает передачу прав требования (это касается и неустойки) от одного лица другому, потому уступка прав неустойки по ДДУ может быть осуществлена практически в любой ситуации. Однако существует несколько ограничений, которые могут повлиять на действительность такой сделки:

  • в тексте договора долевого участия может быть запрещено передавать права требования – как на саму недвижимость, так и на любые компенсации, в том числе и неустойку;
  • договор может также требовать наличия письменного согласия второй стороны (т.е., строительной компании) перед заключением сделки цессии и передачи прав на неустойку по ДДУ;
  • если вместе с переуступкой прав на неустойку передаются также права на квартиру, согласие застройщика необходимо.

В каких же случаях для дольщика выгодно переуступить права на неустойку третьему лицу:

Если существует возможность «срезания» размера компенсации в суде

дело в том, что если участник ДДУ является физическим лицом, он может добиваться выплаты неустойки от застройщика только в судах общей юрисдикции. В таких случаях существует риск, что будет применена ст.

333 ГК РФ, согласно которой размер неустойки существенно сократится. Если же права будут переуступлены юридическому лицу, дело будет рассматриваться уже в арбитражном суде, где вероятность снижения суммы неустойки существенно ниже.

Такой вариант часто советуют адвокаты по спорам с застройщиком;

Если нет желания, времени или сил заниматься получением неустойки

не секрет, что это длительный процесс, который может растянуться на месяцы и даже годы, на десятки судебных заседаний и т.д. Потому многие дольщики согласны получить хоть и меньшую сумму, зато сразу и без лишних усилий.

При оформлении переуступки прав требования неустойки по ДДУ следует придерживаться такого порядка действий:

Проведение переговоров с третьей стороной

которой планируется уступить права. Во время переговоров должны быть утверждены основные моменты: на каких условиях будет передано право на неустойку (размер компенсации, сразу или после получения денег от застройщика и т.д.), а также другие нюансы будущего соглашения.

Извещение застройщика и получение согласия на смену кредитора

известить строительную компанию о том, что права на неустойку будут переуступлены, нужно в любом случае, а согласие потребуется только в том случае, если это оговорено в договоре долевого участия. Извещение проводится в письменной форме, рекомендованным письмом или лично.

Составление и подписание договора цессии

В нем указываются такие основные сведения:

  • данные дольщика, застройщика и третьей стороны, которой будут переданы права на неустойку;
  • информация о квартире, сроках ее сдачи, размере причитающейся компенсации;
  • условия, на которых будут переуступлены права – размер компенсации дольщику, порядок выплаты и т.д.

Кроме того, в договоре можно указать механизм разрешения возникающих споров, ответственность сторон за неисполнение взятых на себя обязательств, действия в случае возникновения непредвиденных обстоятельств и т.д.

Государственная регистрация договора

после его подписания документ должен пройти процедуру государственной регистрации, только после этого он будет иметь юридическую силу.

После вступления договора в силу цессионарий получает компенсацию, а цедент

право распоряжаться требованием неустойки от застройщика и приступить к ее взысканию.

Оказать помощь в оформлении уступки прав неустойки может юрист по ДДУ. Опытный специалист поможет оценить выгодность предложения для дольщика, избежать возможных рисков и составит грамотный договор, который будет иметь юридическую силу. Также участие юриста рекомендуется на всех этапах уступки прав, чтобы соблюсти полную процедуру и не допустить ошибок и неточностей.

Заключение

Если дольщик имеет право на получение неустойки по ДДУ, но не хочет заниматься ее взысканием с застройщика, это право можно переуступить третьему лицу. Такая процедура называется цессия, и может быть выгодна для всех сторон соглашения.

Для правильного и юридически грамотного соблюдения процедуры уступки прав рекомендуется воспользоваться услугами адвоката.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/ustupka-prav-neustoyki-po-ddu/

Область права
Добавить комментарий