Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Согласование залога прав по заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договорам

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Комитетом, должностными лицами Комитета, государственными гражданскими служащими Комитета в ходе предоставления государственной услуги.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможности обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

  • нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
  • нарушение срока предоставления государственной услуги;
  • требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги;
  • отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
  • отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • отказ Комитета, должностного лица Комитета, государственного гражданского служащего Комитета в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
  • копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба может быть подана заявителем: при личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Комитете, в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги). Время приема жалоб должно совпадать со временем предоставления государственных услуг. Жалоба в письменной форме может быть также направлена по почте. В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В электронной форме в Комитете с использованием сети Интернет (в том числе посредством электронной почты), официального сайта Комитета по адресу: www.commim.spb.ru, федерального Портала, Портала.

При подаче жалобы в электронной форме документы могут быть представлены в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, вид которой предусмотрен законодательством Российской Федерации, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

Жалоба может быть подана заявителем через подразделение Санкт‑Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — МФЦ).

При поступлении жалобы МФЦ обеспечивает ее передачу в Комитет в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и Комитетом, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы. Жалоба на нарушение порядка предоставления государственной услуги МФЦ рассматривается Комитетом. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Комитете.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается Комитетом. Жалобы на решения, принятые председателем Комитета, подаются вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт‑Петербурга от 12.11.

2014 № 14‑рг «О распределении обязанностей между вице‑губернаторами Санкт‑Петербурга», или в Правительство Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы.

При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе. Жалоба, поданная заявителем в МФЦ на организацию предоставления государственных услуг МФЦ, за исключением жалоб на нарушение порядка предоставления государственной услуги, рассматривается МФЦ в соответствии с действующим законодательством.

Жалоба должна содержать:

  • наименование Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
  • фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
  • сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета;
  • доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы. Жалоба, поступившая в Комитет, подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления.

Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Комитетом.

В случае обжалования отказа Комитета, должностного лица Комитета в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

В случае если законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность приостановления рассмотрения жалобы, в указанном пункте указывается также перечень оснований для приостановления рассмотрения жалобы.

По результатам рассмотрения жалобы Комитет принимает одно из следующих решений:

  • удовлетворяет жалобу в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Комитетом опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга, а также в иных формах;
  • отказывает в удовлетворении жалобы.

При удовлетворении жалобы Комитет принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

  • наименование Комитета, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
  • номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
  • фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
  • основания для принятия решения по жалобе;
  • принятое по жалобе решение;
  • в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
  • сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом Комитета.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и(или) Комитета, вид которой установлен законодательством Российской Федерации. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 5.63 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, или признаков состава преступления должностное лицо, уполномоченное на рассмотрение жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Комитет отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

  • наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
  • подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
  • наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Комитет вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

  • наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
  • отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и(или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце втором настоящего пункта, Комитет сообщает гражданину, направившему жалобу, о недопустимости злоупотребления правом.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце третьем настоящего пункта, Комитет в течение семи дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета (информацию о записи на личный прием можно получить соответственно в приемной Правительства Санкт‑Петербурга по телефону (812)576‑60‑94 с 9.00 до 18.

00), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Для получения информации о должностных лицах исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга, ответственных за регистрацию и рассмотрение жалоб на нарушение порядка предоставления государственной услуги, перейдите по ссылке.

Источник: //gu.spb.ru/188689/

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка | Капитал Право

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Так как предметом залога является право аренды земельного участка, с прекращением данного права в результате расторжения договора ипотека в силу закона должна прекратиться. С удовольствием бы увидела возражения.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека права аренды земельного участка: особенности

При этом перевод прав и обязанностей арендатора может произойти не только путем залога – допускается вносить арендное право в качестве вложения в уставный капитал товарищества или общества, к примеру.
Ч. 2 ст. 1 ЗК РФ гласит о том, что Федеральными Законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить ЗК РФ.

К числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него.

В силу ч. 1 ст. 20 ФЗ № 102, госрегистрация залога осуществляется на основании совместного заявления сторон. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Договор ипотеки права аренды земельного участка является договором, закладывающим право аренды земли в качестве гарантии возврата денежных средств залогодержателю — кредитору.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Решение вступило в законную силу, и впоследствии Росреестр внес соответствующие изменения о расторжении договора аренды в ЕГРП.

Многие граждане РФ, благодаря такому банковскому продукту, как ипотека, сумели приобрести в собственность хорошие квартиры, частные дома или же земельные участки для индивидуального строительства.

Что вкладывается в сущность залога права аренды земельного участка

Арендодатель может защитить себя, зная о такой законодательной недоработке, просто прописав в арендном соглашении пункт об обязательном истребовании согласия на залог права аренды. В таком случае, удастся избежать многих проблем, в том числе, и судебных разбирательств.

С этой целью псевдо-предприниматели создают юридические лица для якобы ведения коммерческой деятельности, которая ведется только для вида. При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается.

Потому в рамках нескольких судебных разбирательств суды принимали решения о том, что закладывать право аренды на долю земельного участка нельзя.

Обзор договора залога земельного участка

Ведь возникает множество трудностей при определении объективной стоимости, и ликвидности такого явления, как права аренды. Обычно такая функция включается в стандартную ипотеку, где залогом может выступать любой объект недвижимого имущества. Такие кредиты могут быть целевыми, либо нецелевыми. При оформлении ипотеки надо учитывать ряд определённых нюансов.

Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 16. Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст.

Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 16. Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст.

По общему правилу залог права аренды допускается с согласия арендодателя, что предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.

Из анализа судебной практики следует, что суды чаще всего руководствуются требованиями специального законодательства – в данном случае, 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, считая его нормы более правильными.

На данном этапе осуществляется оценка ликвидности арендного соглашения, а также анализ кредитоспособности банковского клиента на основании представленной документации.

  1. Заключение соглашения об ипотеке прав аренды земельной территории.

Соглашение – это единый документ, одинаковый для обеих сторон сделки. Стороны могут сделать несколько экземпляров (как минимум 3 – для Росреестра, для залогодателя и залогодержателя).

Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения.

Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

Конкуренция подтолкнула банки к необходимости делать свои предложения более разнообразными, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны клиентов. В ипотеку стали приобретаться самые разные объекты. В соответствии с законодательством залогом по ипотечному займу может стать не только объект жилой или нежилой недвижимости, но и право на аренду участка.

Потому подобные программы можно встретить лишь в специализированных ипотечных организациях и крупных банках.

: Земля в аренду у государства с правом выкупа

Еще одним вариантом использования права аренды земельного участка может стать передача его в залог при взятии займа на строительство жилого дома.

Что же получается? Две статьи, в двух законах, регулирующих узконаправленные отношения, в одном и том же вопросе грубо противоречат друг другу.

Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже в случае расторжения договора аренды, собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта.

И, возможно, эта статья заставит задуматься некоторых наших коллег об их незаменимой роли в деятельности общества, и напомнит, что профилактика проблем, лучше, чем их решение.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В аренде у с/х предприятий находятся, как правило, государственные или муниципальные земли – так называемые земли районного фонда, и паевые земли – земельные участки принадлежащие (в абсолютном большинстве случаев) физическим лицам на праве общей долевой собственности.

Либо объект, по которому отсутствуют обременения. Ипотека права аренды земельного участка Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией.

Таким образом, практическое значение указанного разграничение сводится к тому, что отсутствие согласие должно порождать, по сути, оспоримую сделку, а отсутствие уведомления – иные последствия, не связанные с действительностью самой сделки.

Программы ипотечного кредитования с залогом права аренды земли

Вот и получается, мало того, что само собрание сопряжено с определенными сложностями так и еще и полномочия такого собрания по одобрению данной сделки вызывает некоторые сомнения.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Согласно российскому законодательству, ипотека подлежит обязательной регистрации в органах Регпалаты. До этого момента юридической силы подписанное соглашение не имеет.

Нетрудно заметить, что ФЗ № 102 и ЗК РФ по-разному регулируют вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче права аренды земельного участка в залог. Возникает вопрос: чем все-таки стоит руководствоваться в данном случае?

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Источник: //skillproduction.ru/darenie/1169-dogovor-zaloga-arendnykh-prav-po-dogovoru-arendy-zemelnogo-uchastka.html

articles

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Общие положения о залоге имущественных прав на недвижимость

Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов получить которые  является использование привлеченных средств.  При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.

Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него.

В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и, прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.

Особенностям передачи имущественных прав в залог и будет посвящена настоящая статья.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.

Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц.

Так, например, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на те юридические лица, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.

В случае, если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (см., например, Определение ВАС РФ от 01 августа 2008 года № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05).

Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» (далее по тексту – Закон «О залоге»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также имущественные права, речь о которых и пойдет в настоящей статье.

Пунктом 1 статьи 54 Закона «О залоге» установлено, хотя и не четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:

  • права владения и пользования, в том числе права арендатора;
  • другие права (требования), вытекающие из обязательств;
  • иные имущественные права.

При этом, что понимается под «иными имущественными правами», законодатель не определил, однако очевидно, что перечень прав, поименованных в статье 54 Закона «О залоге», является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.

Необходимо отметить тот факт, что, как указывалось выше, право собственности не может быть предметом залога, поскольку, в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в тоже время, собственник имущества, может передать в залог не право собственности на него, но само имущество.

Это объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им и, перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена).

Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.

Источник: //baudit.su/articles?id=19

Можно ли сдать в ипотеку право аренды земельного участка

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

› Земельный участок › Аренда

16.05.2019

Ипотека выступает одним из самых распространенных кредитных продуктов. Одним из условий выдачи заемных средств выступает обеспечение кредита. Оно дает гарантию банку, что в случае невозврата денежных средств, кредитное учреждение реализует предмет залога. Ипотека, права аренды земельного участка – при каких условиях реализуется обеспечение, рассмотрим в статье.

Общие положения об ипотеке

Ипотека – это кредит, который выдает банк заемщику. Займ обладает определенными особенностями: длительный срок кредитования, строгие требования к потенциальным заемщикам со стороны банков, наличие обеспечения.

В качестве такого может выступать арендное право на землю. Заемщик должен оплатить договор к сроку, определенному в документе.

Если клиент банка не сможет выполнить свои обязательства, то кредитное учреждение может обратить предмет залога в свою пользу.

Таким образом, при ипотеке, обеспечением кредита выступают имущественные права. Для банка они служат гарантией того, что отданные в заем денежные средства, вернутся обратно к кредитору.

По общему правилу, перед тем, как передать в залог арендное право, уведомляют об этом собственника земли. Но сложность заключается в том, что в статье 22, ч. 5 ЗК РФ прямое указание на это действие отсутствует. N102–ФЗ выдвигает требование об оповещении собственника земли. ГК РФ содержит общие, отсылочные нормы к другим нормативно-правовым актам.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ общие положения

Особенности, присущие земельным участкам, выступающим в кредитных правоотношениях в качестве залога, регламентированы N102-ФЗ.

По ипотеке разрешается закладывать участки земли, которые не изъяты или не ограничены в гражданском обороте. В статье 62, п. 1 этого закона, по ипотеке могут быть заложены арендные права.

Для этого нужно, чтобы физическое или юридическое лицо оформили аренду с владельцем земельного надела.

Для того чтобы банк принял в качестве залога арендные права, необходимо соблюдение условий:

  • права аренды передаются банку на срок действия арендного договора;
  • согласие владельца земли на залог по ипотеке.

Арендное право можно заложить и в случае, если земля принадлежит государству. Но необходимо, чтобы соблюдались эти условия, то есть наличие действующего арендного контракта и согласие муниципалитета.

Потребность предоставить обеспечение: в каких случаях?

Ситуаций, в которых человек может предложить банку рассматриваемый залог, несколько:

  1. При ипотеке здания, либо покупка недвижимого имущества. Этот вариант распространен при покупке квартиры с «котлована». После получения квартиры она становится новым залогом. А арендное право на землю без здания или с ним в качестве обеспечения прекращается.
  2. Возведение дома на участке земли, которая взята в аренду.
  3. Кредит на другие цели.

К залогу применяются правила ипотеки. Если заемщик по каким-либо причинам не сможет выполнить обязанность, которая прописана в кредитном договоре, банк должен наложить взыскание на арендные права. И реализовать их в свою пользу.

Например:

Если земельный участок выделялся под эксплуатацию недвижимости коммерческого назначения, она не выступает залогом. Ипотека участков, находящихся в госсобственности, запрещается в случае, если наделы выступают предметом залога самостоятельно, без недвижимости, находящейся на ней, ограничены, изъяты из оборота.

Арендные права могут быть переданы в залог при условии соблюдения законности всех строений. Они расположены на участке, оформлены по нормам российского законодательства.

Оформление

При оформлении обеспечения арендатор проходит ряд последовательных этапов:

  1. Получение арендатором разрешения от собственника (в большинстве случаев, арендаторы обращаются за ним).
  2. Получение от кредитора предварительного согласия на заключение между ним и потенциальным заемщиком ипотечного договора. На этой стадии банк оценивает такой показатель, как ликвидность арендного договора, проводит мониторинг кредитоспособности человека. Основанием для оценки платежеспособности служат представленные человеком документы.
  3. Заключение залогового договора в простой форме письменного документа. Эти действия осуществляются при наличии условий:
  • потенциальный клиент банка согласен на выдвигаемые банком условия;
  • кандидатура будущего заемщика полностью соответствует ожиданиям кредитного учреждения.
  1. Государственная регистрация ипотечного договора.

Документы

Для совершения юридически значимого действия необходимо собрать документы.

Для залогаИпотекиГосрегистарции
арендное соглашениепаспортипотечный договор
паспорт арендатора2 НДФЛзаявление на регистрацию
копия трудовой книжки
СНИЛС
ИНН
военный билет

По статье 19, N102 – ФЗ ипотека регистрируется. В ЕГРН вносится информация об обременении. Ипотека действительна со дня регистрации, то есть внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Нюансы

  1. Арендное право сдается в залог. Банки, не все, но многие его принимают. Следует учитывать, что этот вид обеспечения является не самым ликвидным. Поэтому, потенциальным заемщикам следует подготовиться к тому, что условия по займу не будут самыми выгодными: по % ставке, размеру кредита.
  2. При залоге арендных прав больший риск несет банк, если сравнивать с арендатором.
  3. Залог арендных прав не может считаться распространенной практикой.
  1. По общему правилу, в договоре аренды принимают участие две стороны. Это арендатор и арендодатель.

    Но также допускается заключение соглашения и с условием о присутствии в нем нескольких лиц. Такой договор заключается при наличии определенных условий:

  • если на земельной площади, которая является неделимой, располагается здание или сооружение, владельцами которого выступают один граждане. Другим сооружением владеют на режиме оперативного управления. Договор аренды заключен с их согласия:
  • если здания, которые располагаются на земельном наделе, признанным неделимым, принадлежат нескольким лицам, они являются собственниками.

Если в договоре присутствует несколько арендаторов, то он может носить солидарный или долевой характер.

Солидарный вид обязательства означает, что несколько лиц, будучи соарендаторами применяют землю для ведения предпринимательской деятельности.

По договору субаренды

Интересен вопрос о субаренде. Участок, обремененный залогом арендных прав, можно сдать в субаренду. Но необходимо получить согласие на это действие от залогодержателя, так как существует риск того, что состояние заложенного имущества ухудшится. Кроме того, акцентируем внимание на статье 346, п.

2 ГК РФ, которая говорит о том, что «если иное не предусмотрено нормами права, не вытекает из самого залогового обязательства, залогодатель может отчуждать предмет залога, передавать его в субаренду, либо в режим безвозмездного использования третьим лицам.

Но делать это необходимо исключительно с согласия залогодержателя.

По N102-ФЗ в ипотечный договор может быть включено положение, согласно которому залогодатель может сдавать заложенное имущество в аренду, но при условии того, что получил согласие залогодержателя.

Плюсы и минусы передачи арендных прав под залог

Плюсы:

  1. Заемщики имеют возможность получить ипотеку, если у них в собственности отсутствует иное обеспечение, отвечающее требованиям ликвидности.
  2. Не нужно искать деньги для приобретения земли. Банк выдаст кредит, а заемщик при этом остается в статусе арендатора.
  3. Если арендные права передаются в залог вместе с постройкой, то ипотечный договор с кредитным учреждением не является помехой к выкупу земли в собственность.

Минусы:

  1. Кредиты с таким обеспечением выдаются на более короткий срок. Он ограничен периодом действия арендных отношений.
  2. Под такой залог кредиты выдаются в относительно небольшой сумме применительно к традиционной ипотеке.
  3. Наличие дополнительных расходов у заемщика. Они связаны с выездом оценщика на территорию. Мероприятие по выезду необходимо для того, чтобы определить ликвидность участка.

Передача арендных прав в качестве обеспечения для банка выступает не самым гарантированным средством возврата денежных средств. Поэтому такое обеспечение используется не так часто, как например, ликвидный объект недвижимости. Тем не менее, банки принимают этот залог, при этом ужесточая требования к ипотеке.

Можно ли сдать в ипотеку право аренды земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: //prozemlu.ru/mozhno-li-sdat-v-ipoteku-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka/

Залог прав аренды. Харьковская юридическая компания АРЕС

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Существующий мораторий на продажу земли сельхозназначения не дает возможности полноценному развитию рынка земли в Украине.

Единственным, возможным механизмом использования земли сельхозначения остается механизм аренды земли у собственников.

По сути субъекты хозяйствования, заключая договора аренды земли, приобретают неограниченное право использовать земли сельхозначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Законодатель в порядке  ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» закрепил преимущественное право арендодателя использовать предмет аренды в оговоренный     сторонами срок путем «запрета» расторжения договора в одностороннем порядке, а именно: « расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или этим договором»

Постановлением Кабинета Министров от 03 марта 2004 года № 220 «Об утверждении Типового договора аренды земли» закреплена форма Типового договора аренды земли.

В типовом договоре  вопрос о расторжении договора аренды  в одностороннем порядке оставлен на усмотрение сторон и стороны при заключении договора аренды принимают самостоятельно решение о возможности расторжения договора в одностороннем порядке или не возможности.

Безусловно, преимущественное количество заключенных договоров аренды земли в Украине содержат в себе требования относительно невозможности расторжения договоров аренды в одностороннем порядке. Данное требование встречаться практически в большинстве договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Существующее ограничение- в праве расторжения договора аренды в одностороннем порядке, дает возможность арендатором земли оперативного управления столь ценным ресурсом в срок оговоренный договором.

Действующим законодательство предусмотрена возможность передачи права аренды земельного участка в залог.

В частности статья 133 Земельного кодекса Украины закрепляет право передачи в залог права на аренду земельного участка.

Так, Законом Украины «Об ипотеке», а именно часть 10 статьи 5 предусмотрено, что предметом ипотеки может быть «право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей настоящего Закона считается недвижимым имуществом». Никаких более, особенностей передачи в ипотеку права аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрено.

Законом Украины «О залоге » предусмотрено право передачи в залог не только имущества, но  и имущественных прав.

Особое внимание вызывает не возможность залога права аренды земельного участка, а отсутствие четко определенного механизма обращения взыскания на такие права.

Статья 23 Закона Украины «О залоге» определяет общее правило обращение взыскания на  имущественные права в частности идет речь о том, что «При залоге имущественных прав реализация предмета залога производится путем уступки залогодателем залогодержателю требования, что вытекает из заложенного права. Залогодержатель приобретает право требовать в судебном порядке перевода на него заложенного права в момент возникновения права обращение взыскания на предмет залога».

Залог земель, который находятся в коммунальной либо государственной собственности допускается при условии наличие соответствующего решения органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Интересным с этой точки зрения является позиция Высшего хозяйственного суда в решении от “15” июня 2011 р. по делу № 4/1 «Также правильно отказано судом в части исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 27.11.2005 г.

, заключенного между ответчиками 3, 4, поскольку основания изменения условий договора и его прекращения были четко предусмотрены самим договором аренды (п. 31 – 35 т.2 м.д.

4), а, кроме того, существует законодательно определена процедура выделения земельных участков в аренду конкретному юридическому или физическому лицу в соответствии с нормами Земельного кодекса Украины, которым не предоставлено право суда осуществлять полномочия органов местного самоуправления в сфере заключение договоров аренды земли». Таким образом, суд пришел к выводу о невозможности обращение взыскания на предмет залога- право аренды земли, в связи отсутствием у суда права осуществлять перевод прав и обязанностей по договору аренды.

Так, в договоре залога прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется соглашением сторон. В данном случае, целесообразней предусмотреть порядок проведения оценки залога прав, так как залог – это способ обеспечение основного обязательства сторон.

Отсутствие оценки залога прав не может быть основание для признания договора залога имущественных прав недействительным. Такого мнения придерживается Высший хозяйственный суд в постановлении  от 30 сентября 2010 р. по делу № 20/222.

В частности, суд отметил следующее «Относительно ссылок истца на то, что спорный договор противоречит требованиям ст.ст. 12, 49 Закона Украины “О залоге” и ст.

584 ГК Украины, поскольку он не содержит описания предмета залога и не определено денежной оценки предмета залога, то апелляционный хозяйственный суд правомерно отклонил их учитывая то, что спорный договор содержит ссылки на договор аренды земли от 27.11.2004 г.

, что позволяет идентифицировать его как предмет залога и в котором четко установленный размер арендной платы, то есть денежная оценка имущественных прав.»

Особенно интересным механизм залог прав аренды является для арендаторов земли сельскохозяйственного назначения. По мнению большинства экспертов агарного рынка такой механизм обеспечения обязательств позволит субъектам хозяйствования привлечь дополнительные ресурсы для своей деятельности.

Ведь именно отсутствие предмета обеспечения и является основной причиной отсутствия кредитования аграрного сектора экономики на должном уровне.

Чумак Роман

Источник: //areslex.com/blog/520-zalog-prav-arendy

Область права
Добавить комментарий